Prête-nom immobilier en Thaïlande : le montage qui expose aussi les Français
11,426 entreprises avec participation étrangère ont été signalées sur Koh Phangan et Koh Samui, et plus de 7,000 sont soupçonnées d’utiliser des montages illégaux de type nominee. Pour un Français installé sur place, le sujet est concret. Quand le contrôle remonte jusqu’à la structure d’achat, la villa visée peut vite devenir un dossier juridique avant d’être un projet de vie.
Le durcissement en cours vise un contournement connu des restrictions foncières. Il touche de plein fouet l’immobilier, mais aussi le tourisme et l’hôtellerie. Si vous regardez une maison avec jardin, le montage compte donc d’abord, avant le décor.
Pourquoi le prête-nom revient au centre du jeu
La règle de base est claire : un étranger ne peut pas posséder en son nom propre un terrain dans le pays. Le Land Code B.E. 2497 (1954) sert ici de référence.
Il encadre la question foncière depuis longtemps.
Dans la pratique, certaines structures visées reposaient sur un ressortissant thaï utilisé comme actionnaire de façade. Le montage au prête-nom n’a jamais été une solution confortable. Vous pouviez croire acheter une villa ; en réalité, vous dépendiez d’une architecture fragile dès le départ.
La loi limite la détention étrangère dans une société locale à 49%. Quand cette limite est contournée par une structure artificielle, le risque tient aussi à un contrôle administratif. Il touche la validité même de l’opération.
Le signal des autorités : 68% des sociétés sur deux îles, ce n’est plus un détail
Le Department of Business Development a signalé 11,426 entreprises sur ces deux îles où des étrangers détiennent des participations. Cela représente près de 68% de toutes les sociétés enregistrées localement. À cette échelle, vous êtes face à plus que quelques cas isolés.
Le même service a aussi identifié plus de 7,000 entreprises soupçonnées d’utiliser des structures illégales de type nominee. Les secteurs cités sont l’immobilier, le tourisme et l’hôtellerie. Autrement dit, les domaines où beaucoup d’expatriés investissent, travaillent ou louent.
Au début de l’année, plus de 850 entreprises avaient déjà été poursuivies par les autorités. Les pertes de recettes liées à ces dossiers sont chiffrées à plus de 15 billion baht. Le sujet a dépassé le stade des rumeurs de marché.
Pourquoi des acheteurs de villas lèvent le pied à Phuket et Koh Samui
Des acheteurs potentiels retarderaient leurs décisions d’achat de villas de luxe à Phuket et Koh Samui. Le réflexe est logique : quand un contrôle vise la structure de détention elle-même, signer trop vite devient une mauvaise idée.
Cette hésitation ne veut pas dire que toute acquisition est bloquée. Le marché comprend que la question est maintenant « dans quelle forme légale ? » autant que « peut-on acheter ?
». Si vous êtes Français et déjà sur place, ce glissement change la discussion avec l’agent, le vendeur et le juriste.
Le cas de la villa est le plus sensible parce qu’il y a le terrain sous la maison. Et c’est précisément là que la loi se ferme. Vous pouvez acheter les murs dans certains cadres, mais le foncier ne se traite pas à la légère.
Condominium, villa : vous n’achetez pas la même sécurité
Un étranger peut légalement posséder un condominium, à condition de respecter la structure prévue par la loi. Le Condominium Act, 1979 limite à 49% la part d’un immeuble pouvant être détenue par des étrangers. Cette part est calculée sur la surface totale des appartements.
Pour ce type d’achat, les fonds doivent être importés en devises étrangères et justifiés par un Foreign Exchange Transaction Form. Ce document n’est délivré que pour un transfert d’au moins l’équivalent de 20 000 USD. Si vous envisagez ce format, la traçabilité de l’argent n’est pas un détail de banque.
C’est une pièce du dossier.
Pour une villa, les notes citent une autre voie : un bail de longue durée de 30 ans maximum sur le terrain. Ce bail résidentiel doit être enregistré au Land Department pour être pleinement opposable. Sans cet enregistrement, vous avez un papier ; avec lui, vous avez une base juridique plus solide.
Les frais mentionnés pour cet enregistrement sont de 1% du prix total de la location et de 0,1% de droit de timbre. La logique diffère ici. Sur un appartement, le sujet clé est la part étrangère de l’immeuble et le transfert des fonds ; sur une maison, c’est le terrain et la façon de l’occuper légalement.
L’exception à 1 rai existe, mais elle ne ressemble pas à une porte grande ouverte
L’article 96, 2 du code foncier permet à un étranger d’acquérir jusqu’à 1 rai, soit 1 600 m², à usage résidentiel. Mais il faut un investissement d’au moins 40 000 THB pendant au moins 3 ans.
Cette voie existe dans le texte, mais elle n’est pas un raccourci pour l’acheteur moyen. Vous cherchez une solution simple pour une villa familiale ? Le marché de masse ne va pas se réfugier ici.
Que regarder avant de parler prix
Commencez par la structure foncière. Si le terrain repose sur un nom local placé en façade, vous êtes déjà dans la zone surveillée. Si l’opération passe par un appartement, vérifiez la conformité au plafond de 49% et la trace du FETF.
Pour une maison, la question utile est plus sèche : y a-t-il un bail enregistré, pour quelle durée, et dans quel cadre ? Vous gagnez du temps en posant ces questions avant même de discuter finitions, piscine ou rendement locatif.
Pourquoi ce sujet concerne aussi les Français déjà installés
Beaucoup de dossiers anciens ont été montés dans une logique de facilité. Le durcissement rappelle qu’une structure tolérée un temps peut redevenir un sujet de contrôle quand les autorités referment une faille. Vous n’avez pas besoin d’acheter prochainement pour être concerné.
Un montage déjà en place peut aussi attirer l’attention.
Entre un condominium acquis dans le cadre prévu et une villa accrochée à un prête-nom, l’écart n’est pas théorique. Il peut décider si votre bien reste un actif habitable ou devient un problème qui vous suit longtemps après la signature.
