Vous avez visité trois condos neufs sur Sukhumvit ce mois-ci, peut-être quatre. À chaque fois, le promoteur vous a parlé « résilience », « marché qui repart », « bon moment pour entrer ». Pourtant, quelque chose coince dans les salons de vente. Les Thaïlandais eux-mêmes hésitent. Et quand la confiance locale plonge, l’expatrié qui achète se retrouve sur un marché où personne ne veut être le dernier entré.

L’indice de confiance des consommateurs thaïlandais dans l’immobilier vient de tomber à 56, selon l’enquête menée du 1er au 15 mai 2026 par le Bangkok Post. C’est 10 points de moins que le second semestre 2025, où il affichait déjà un regain à 66 après un creux à 45 au premier semestre de la même année. Le mouvement ressemble à un battement d’ailes : espoir, puis retour de la prudence. Et cette prudence, pour un Français qui envisage d’acheter à Bangkok ou à Chiang Mai, change la donne.

Le vrai chiffre qui fait mal : 42 sur l’achat de biens à gros ticket

Car le 56 global masque une fracture plus profonde. L’indice de confiance dans l’achat de logements et de voitures, ce que l’enquête appelle les « biens à gros ticket », s’effondre à 42. Même les perspectives économiques sur 12 mois peinent à 38. Les Thaïlandais ne disent pas que le marché est mauvais. Ils disent qu’ils n’achètent pas. Et quand un marché immobilier perd ses acheteurs domestiques, il devient dépendant des étrangers, plus volatils, plus soumis aux variations de change et aux politiques visa.

Regarder la série historique donne le vertige. L’indice culminait à 79 en 2022, niveau le plus haut de toute la période de l’enquête. Il était à 75 en 2023, 72 en 2024. Le 56 actuel n’est pas un accident de parcours : c’est une dégradation structurelle, à peine moins grave que le 44 de 2021, année des lockdowns Covid-19. Même en 2020, premier choc pandémique, le score atteignait 71. Le marché thaïlandais de l’immobilier résidentiel traverse une crise de confiance que la reprise touristique n’a pas effacée.

Pour un Français installé, cette méfiance généralisée a des conséquences concrètes. Les promoteurs qui vendaient « en phase de lancement » avec des prix qui ne feraient que monter se retrouvent avec des stocks. La négociation redevient possible. Mais la négociation sur un marché en déclin, c’est aussi le risque d’acheter un actif qui continue de perdre de la valeur. Le plan B, revendre, rentrer en France, transférer son capital, suppose un acheteur. Et les 400 répondants de l’enquête, dont 52% à Bangkok et 48% en province, disent clairement : ils ne sont pas cet acheteur.

La génération Y thaïlandaise hésite, et elle représente 44% du marché

La composition des répondants éclaire le blocage. La génération Y, 31-44 ans, pèse 44% de l’échantillon. C’est elle qui devrait constituer le premier cercle d’acheteurs, l’âge de l’accession, du premier condo, du prêt bancaire. À côté, la génération X (45-59 ans) représente 32%, la Z (15-30 ans) 16%, les Baby Boomers 8%. Les jeunes actifs thaïlandais ne croient pas au moment. 44% des répondants gagnent entre 15 000 et 50 000 bahts par mois, 25% plus de 50 000, 31% moins de 15 000. Même les classes moyennes supérieures, celles qui pouvaient envisager un achat, se retiennent.

Ce qui frappe dans l’enquête, c’est le décalage entre la peur économique et une autre priorité qui monte en puissance : la santé. 93% des répondants la considèrent comme une priorité, dont 60% des Baby Boomers qui la qualifient de « très importante ». 43% dépensent 1 000 à 3 000 bahts mensuels en santé et bien-être, 18% entre 3 000 et 6 000. Sur trois ans, la qualité du sommeil et l’exercice cardiovasculaire ont grimpé de 50% dans les priorités, la musculation de 41%. L’alimentation saine comme prévention concerne 64% des répondants, les compléments et vitamines 48%, le suivi digital de la santé 46%.

En parallèle, la socialisation hors domicile a chuté de 49%, les spa et soins de récupération de 33%, la consommation d’alcool de 26%. Les Thaïlandais se replient sur eux-mêmes, investissent dans leur corps plutôt que dans leur salon. C’est là que Sumitra Wongpakdee, citée par le Bangkok Post, pose le diagnostic : « Les promoteurs devraient intégrer les concepts de bien-être, de wellness et de longévité dans leurs produits. » Elle ajoute : « Les gens cherchent des logements qui soutiennent une meilleure santé et une qualité de vie sur le long terme. Ils veulent l’accès à des espaces verts, de l’air frais, des environnements qui contribuent au bien-être physique et mental. »

Et moi, Français à Bangkok, je fais quoi de cette tendance ?

La réponse dépend de votre horizon. Si vous achetez pour habiter longtemps, la baisse de confiance générale peut devenir opportunité : les prix se négocient, les promoteurs sous pression acceptent des clauses qu’ils refusaient en 2022. Mais vérifiez ce que vous achetez. Le « wellness » invoqué par Mme Wongpakdee comme réponse marketing n’est pas encore standard. Un condo vendu avec « jardin zen » sur le prospectus peut n’avoir qu’une bande de gazon entre deux tours. Demandez l’accès réel aux espaces verts, la ventilation naturelle des couloirs, la qualité de l’air dans la chambre, pas dans la brochure.

Si vous achetez pour investir ou avec l’idée d’une revente, le 42 sur les biens à gros ticket doit vous arrêter. Le marché thaïlandais domestique n’est pas en pause, il est en retrait. Votre liquidité future dépendra d’autres étrangers comme vous, ou d’une reprise de confiance locale qui n’est pas à l’ordre du jour. L’indice de confiance dans la situation financière personnelle attendue sur 12 mois culmine à 80, le plus haut de l’enquête. Les Thaïlandais croient en leur propre avenir, mais pas en celui du marché immobilier. Cette dissonance est le vrai signal.

Les perspectives économiques sur 5 ans restent à 56, identiques au score global actuel. Le long terme rassure plus que l’immédiat. Pour un expatrié français, cela veut dire : le marché ne s’effondre pas, mais il ne porte plus personne. Chaque achat mérite désormais une due diligence de terrain, pas une lecture de tendance. Visitez le condo à 20h, quand les climatisations de toute la tour tournent en même temps. Vérifiez si les espaces communs sont réellement utilisés ou juste photographiés. Comptez les unités allumées la nuit. Le chiffre de 56, c’est aussi le nombre de condos peut-être trop construits, trop vendus, trop peu habités.

Les règles d’accès à la propriété pour les étrangers en Thaïlande n’ont pas changé. Ce qui change, c’est le rapport de force autour de la table. Le promoteur qui vous disait « prix ferme, stock limité » en 2022 aujourd’hui négocie. Mais celui qui négocie trop vite, qui vous propose une ristourne inhabituelle, peut aussi être celui qui a le plus besoin de votre apport étranger pour boucler son financement. La méfiance doit être réciproque.

Les données présentées dans cet article proviennent d’une enquête du Bangkok Post publiée le 4 juin 2026. Les règles d’achat immobilier pour les étrangers en Thaïlande étant complexes et sujettes à évolution, vérifiez auprès du consulat de France en Thaïlande et d’un avocat local avant tout engagement.