Revendre son bien en Thaïlande : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

On trouve des dizaines de guides pour acheter en Thaïlande. Presque rien pour revendre. C’est dommage, parce que les conditions de votre revente sont fixées le jour de votre achat, par des clauses que la plupart des acquéreurs signent sans les lire et par un choix de montage qu’ils font sans en mesurer les conséquences.

Quatre sujets déterminent ce que vous récupérerez : la fiscalité de la vente, la nature de votre droit sur le bien, le circuit par lequel vos fonds sont entrés dans le pays, et l’étendue du marché auquel vous pourrez revendre. Aucun des quatre ne se rattrape après coup.

Les taxes de revente, et la question de savoir qui les paie

La Thaïlande n’a pas d’impôt sur les plus-values immobilières au sens français. Le gain est capté autrement, au moment du transfert au cadastre, par un empilement de prélèvements.

Les deux façons d’échapper aux 3,3 %

La taxe spécifique est le poste le plus lourd, et il est évitable. Deux cas d’exonération existent pour un vendeur particulier.

Le premier est simple : avoir détenu le bien depuis au moins cinq ans. Un projet de revente à trois ans coûte donc mécaniquement 2,8 % de plus qu’un projet à six ans (les 3,3 % de taxe spécifique, moins le droit de timbre de 0,5 % dû par celui qui en est exonéré), sur la valeur la plus élevée entre le prix et l’estimation cadastrale.

Le second est méconnu et vaut la peine d’être retenu : l’exonération s’applique aussi lorsque le nom du vendeur figure sur le registre de la maison depuis au moins un an. Ce registre est le livret bleu pour les ressortissants thaïlandais, et le livret jaune pour les résidents étrangers. Beaucoup d’expatriés n’ont jamais demandé leur livret jaune, alors que la démarche est gratuite et qu’elle ouvre cette exonération, soit 2,8 points nets une fois le droit de timbre déduit, en plus de simplifier d’autres formalités.

Personne ne décide qui paie

C’est la différence la plus surprenante avec la France. Sauf achat auprès d’un promoteur dans un programme neuf, aucun texte n’impose la répartition de ces frais entre vendeur et acheteur. Un partage par moitié est fréquent sur le droit de transfert, mais tout se négocie, au même titre que le prix.

Conséquence pratique : un vendeur étranger mal informé accepte souvent de supporter l’intégralité de la note parce qu’il croit que c’est la règle. Sur une villa, l’écart se compte en milliers d’euros.

Le bail, l’obstacle que personne ne voit venir

Un étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande. Une maison ou une villa s’acquiert donc par un bail de longue durée, plafonné à 30 ans et enregistré au cadastre, ou par une structure de droit thaï. Ce choix a deux conséquences directes sur la revente, et elles sont rarement expliquées à l’achat.

Un bail perd de la valeur chaque année

C’est de l’arithmétique, pas du droit. Une villa dont le bail court encore 28 ans et la même villa dont le bail court encore 11 ans ne s’achètent pas au même prix. L’écart se creuse mécaniquement, et il s’accélère à mesure qu’on approche du terme, parce que l’acheteur suivant se demande ce qu’il fera de la maison une fois le bail échu.

Un propriétaire en pleine propriété qui revend au bout de dix ans revend un actif intact. Un preneur à bail qui revend au bout de dix ans revend un actif amputé du tiers de sa durée. Cette érosion doit figurer dans le calcul de rentabilité dès l’achat, faute de quoi la plus-value espérée n’existe que sur le papier.

Et il ne se cède pas librement

Voici le point le plus important de cet article. En droit thaïlandais, sauf disposition contraire du contrat, un preneur ne peut ni sous-louer ni céder ses droits à un tiers. C’est la règle posée par le code civil et commercial thaïlandais, et elle s’applique par défaut.

Autrement dit, si votre bail ne contient pas de clause autorisant expressément la cession, vous ne pouvez pas revendre votre droit sans l’accord du propriétaire du terrain. Et cet accord, le jour où vous en aurez besoin, se monnaie.

Cette clause coûte zéro baht à faire insérer avant la signature. Elle vaut le prix de la maison le jour de la revente. C’est exactement le type de vérification qu’on confie à un professionnel plutôt qu’à sa propre lecture d’un contrat en thaï, et c’est aussi ce qu’il faut faire contrôler par une agence quand vient le moment de vendre son bien à Koh Samui, parce qu’un bail non cessible se découvre parfois au moment de la vente, pas avant.

Le rapatriement des fonds se prépare à l’achat

Dernier maillon, purement bancaire, et pourtant décisif. Pour acquérir un appartement en pleine propriété, les fonds doivent entrer en Thaïlande en devises et y être convertis. La banque émet à cette occasion un document appelé formulaire FET, obligatoire au-delà de l’équivalent de 50 000 dollars. En dessous, une attestation bancaire équivalente fait l’affaire.

Ce document est exigé par le cadastre au moment du transfert. Mais son rôle ne s’arrête pas là : il conditionne votre capacité à faire ressortir l’argent du pays le jour de la vente, à hauteur du montant initialement transféré. Conservez l’original, pas une photocopie, pendant toute la durée de détention.

Un virement mal libellé, une conversion effectuée depuis un compte thaïlandais déjà alimenté, ou un document perdu, et la sortie devient un dossier à monter dix ans plus tard avec une banque qui n’a plus les traces.

À qui allez-vous revendre ?

La liquidité dépend du montage, et pas seulement de la qualité du bien.

• Un appartement en pleine propriété s’adresse au marché le plus large. Attention toutefois : un acheteur étranger devra à son tour faire entrer ses fonds depuis l’étranger, et le quota de 49 % de surfaces détenues par des étrangers dans l’immeuble doit encore le permettre. Un acheteur thaïlandais, lui, n’a aucune de ces contraintes.
• Une villa détenue par bail s’adresse à un public plus restreint, sensible à la durée restante et à l’existence d’une clause de cession.
• Un bien détenu par une société thaïe se revend soit par cession de l’actif, soit par cession des parts. La seconde option est plus rapide mais fait peur à beaucoup d’acheteurs, qui héritent alors de l’historique comptable et fiscal de la société.

Ce qui se prépare à l’achat

• Exiger une clause de cession et de sous-location dans tout bail, au profit de vous-même et de vos héritiers.
• Conserver l’original du justificatif bancaire de transfert des fonds.
• Demander son livret jaune une fois installé, gratuit, et utile pour l’exonération de la taxe spécifique.
• Raisonner sur un horizon de cinq ans minimum, pour sortir du champ de cette même taxe.
• Privilégier un bien standard et bien situé plutôt qu’un bien très personnalisé, qui s’adresse à un marché plus étroit.
• Archiver permis de construire, factures de travaux et autorisations, qui seront demandés par l’acheteur suivant.
• Vérifier que l’accès au bien repose sur une servitude écrite et enregistrée, et non sur une tolérance de voisinage.

Faut-il vraiment y penser dès l’achat ?

Oui, et c’est le seul message de cet article. Aucun de ces points ne se corrige plus tard. Une clause absente du bail reste absente. Un délai de détention de trois ans reste de trois ans. Un justificatif bancaire perdu reste perdu.

À l’inverse, un acheteur qui traite ces quatre sujets au moment de la signature se retrouve dix ans plus tard dans une position confortable : un bien cessible, une fiscalité de sortie allégée, des fonds rapatriables et un marché d’acheteurs large. Le tout sans avoir dépensé un baht de plus que celui qui n’y a pas pensé.

Questions fréquentes

Y a-t-il un impôt sur la plus-value immobilière en Thaïlande ?

Pas d’impôt spécifique sur la plus-value comme en France. Le gain est capté au moment du transfert de propriété, par le droit de transfert de 2 %, la taxe spécifique de 3,3 % en cas de revente sous cinq ans, le droit de timbre et une retenue à la source calculée sur la situation du vendeur.

Peut-on revendre un bail avant son terme ?

Seulement si le contrat l’autorise expressément. Par défaut, le droit thaïlandais interdit au preneur de céder ses droits ou de sous-louer sans l’accord du bailleur. C’est pourquoi la clause de cession doit être négociée avant la signature, jamais après.

Qui paie les frais de transfert au cadastre ?

Aucune règle légale ne l’impose, sauf dans les programmes neufs vendus par un promoteur. La répartition fait partie de la négociation. Un partage par moitié est courant sur le droit de transfert, mais rien n’oblige le vendeur à tout assumer.

Peut-on récupérer son argent en France après la vente ?

Oui, à hauteur du montant initialement transféré vers la Thaïlande, à condition de produire le justificatif bancaire émis lors de l’entrée des fonds. Ce document doit être conservé pendant toute la durée de détention du bien.

Combien de temps faut-il pour revendre ?

Cela dépend surtout du montage et du positionnement de prix. Un appartement en pleine propriété bien situé trouve preneur plus vite qu’une villa dont le bail arrive à mi-parcours ou qu’un bien détenu par une société. La durée restante d’un bail est souvent le premier point sur lequel un acheteur négocie.