Marché immobilier thaïlandais : pourquoi les prix affichés ne suffisent pas
Au deuxième trimestre 2026, les préventes des dix principaux groupes cotés devraient atteindre 49 milliards de bahts. La hausse attendue est de 11 % sur un an, selon Kiatnakin Phatra Securities. Pour un Français qui regarde un condo, ce mouvement ne transforme pas chaque prix affiché en bonne affaire.
Le marché repart, mais il reste traversé par des écarts nets entre ventes, transferts et achats étrangers. Vous avez donc intérêt à lire le détail de l’opération avant de vous arrêter au montant demandé.
Les condominiums tirent les préventes vers le haut en 2026
Les préventes de condominiums progressent de 64 % sur un an au deuxième trimestre 2026. AP Thailand, Sansiri et Supalai ont aussi lancé de nouveaux programmes représentant près de 39 milliards de bahts d’investissements sur cette période.
Ce sont des signaux de reprise du côté des promoteurs. Mais une prévente mesure l’intérêt avant la remise des clés, tandis qu’un transfert acte une opération déjà réalisée : vous ne pouvez pas les lire comme un seul et même indicateur.
La distinction compte dans une recherche immobilière. Un programme neuf peut attirer des réservations, alors que les données de transfert racontent une autre étape, celle où le logement change effectivement de mains.
72 583 logements transférés, mais les acheteurs étrangers reculent
Au premier trimestre 2026, 72 583 unités résidentielles ont été transférées dans le pays, soit une progression de 11,2 % sur un an. Leur valeur a atteint 187,182 milliards de bahts, en hausse de 3,1 %.
Le tableau est moins favorable pour les copropriétés acquises par des étrangers. Ces transferts ont reculé de 17,3 % sur un an, à 3 241 unités.
Leur valeur a elle aussi diminué de 17,9 %, à 13,46 milliards de bahts. Si vous achetez comme étranger, la reprise générale du résidentiel ne dit donc pas à elle seule ce qui se passe dans votre segment.
Pourquoi ces deux séries ne racontent-elles pas la même histoire ?
Les transferts résidentiels couvrent l’ensemble du marché observé, alors que les chiffres étrangers concernent les copropriétés transférées à cette catégorie d’acheteurs. Les rapprocher aide à éviter une lecture trop rapide : une hausse globale peut coexister avec un recul sur les opérations qui vous concernent directement.
Le prix annoncé reste une information incomplète. Il faut aussi regarder le type de bien, le moment de la vente et le profil de l’acheteur auquel s’applique chaque mesure.
2025 avait déjà laissé un marché à deux vitesses
En 2025, le pays a enregistré 316 000 transferts résidentiels, en baisse de 9,1 % sur un an. Leur valeur totale s’est établie à 864 milliards de bahts, soit un recul de 11,8 %.
Les logements d’occasion représentaient 64 % des transferts, contre 36 % pour le neuf. Vous ne comparez donc pas seulement deux appartements : vous comparez souvent deux marchés qui ne suivent pas le même rythme.
Le quatrième trimestre 2025 avait apporté un mieux par rapport au trimestre précédent, avec 89 198 transferts et une valeur de 247,145 milliards de bahts. Le nombre d’opérations avait augmenté de 5,7 % et leur valeur de 9,3 %.
Un segment précis avait aussi bougé au troisième trimestre 2025 : les transferts de logements neufs de faible hauteur sous 1 million de bahts ont progressé de 37 %. Ce chiffre décrit une tranche de marché définie, pas l’ensemble des biens proposés à un acheteur étranger.
Les frais réduits à 0,01 % ne concernent pas tous les acquéreurs
Deux notifications du Ministry of Interior, publiées au Royal Gazette le 1er juillet 2026, prolongent jusqu’au 30 juin 2027 un régime réduit de frais pour les opérations éligibles. Le droit d’enregistrement du transfert est alors fixé à 0,01 % de la valeur officielle estimée, au lieu du taux normal de 2 %.
Lorsque l’hypothèque est enregistrée dans la même opération et respecte les conditions prévues, son droit d’enregistrement passe aussi à 0,01 %, contre 1 % au taux normal. L’écart est net sur le papier, mais il ne doit pas être ajouté automatiquement à votre calcul.
Un Français peut-il compter sur ce taux réduit ?
La mesure temporaire ne s’applique qu’à un acheteur personne physique thaïlandaise. Pour un Français en Thaïlande, présenter ce taux comme un avantage acquis serait faux.
Le dispositif ne modifie pas la condition d’éligibilité. Avant de signer, vous devez donc distinguer le prix du bien, la valeur officielle estimée et les frais qui vous sont réellement applicables.
Les chiffres étrangers de 2025 rappellent la prudence
Les acheteurs étrangers avaient réalisé 14 800 transferts de copropriétés en 2025, soit 2,2 % de plus sur un an. Pourtant, la valeur de ces opérations avait reculé de 10,7 %, à 60,9 milliards de bahts.
Ils représentaient 14,7 % du nombre total des transferts de copropriétés et 25 % de leur valeur totale. Le marché étranger pèse donc davantage en valeur qu’en volume, mais ses résultats ne suivent pas mécaniquement la hausse des préventes ou des transferts résidentiels.
La reprise annoncée au deuxième trimestre 2026 mérite d’être suivie, mais elle ne dispense pas d’une lecture ligne par ligne. Entre le logement visité, son statut, la valeur retenue pour les frais et votre profil d’acheteur, le prix affiché n’est que le début de la discussion.
