Le marché obligataire immobilier en Thaïlande traverse une zone de fortes turbulences, un séisme économique dont l’épicentre se situe au croisement de facteurs structurels et conjoncturels. Certains experts n’hésitent pas à qualifier cette situation de « choc supérieur à un tremblement de terre », une métaphore sismique qui souligne la profondeur et l’étendue des défis à relever.
Pour appréhender pleinement cette crise, il est impératif de la situer dans une perspective historique, en la comparant aux précédents bouleversements économiques qui ont secoué le royaume, notamment la crise financière asiatique de 1997 et la crise financière mondiale de 2008. Cette analyse comparative s’articulera autour des causes, de l’ampleur, de l’impact sectoriel, des mesures réglementaires déployées et, surtout, de l’évaluation rigoureuse de leur efficacité à court et à long terme, une démarche essentielle pour éclairer les décisions des investisseurs et des décideurs politiques.
Les causes profondes : une convergence de facteurs déstabilisants
À la différence de la crise de 1997, alimentée par des attaques spéculatives sur le baht, et de celle de 2008, dont l’impact sur la Thaïlande fut principalement indirect, la crise actuelle émane d’une combinaison complexe de facteurs internes et externes, une convergence de forces contraires qui amplifient les risques et rendent la situation particulièrement délicate.
Surproduction immobilière
L’offre excédentaire de logements, en particulier dans le segment des condominiums, exerce une pression baissière implacable sur les prix. L’indice de confiance des promoteurs immobiliers, publié par la Banque de Thaïlande, a chuté de 12% au premier trimestre 2025, un signal d’alarme qui témoigne de l’inquiétude croissante face à l’accumulation de stocks invendus.
Les promoteurs, tels que Sansiri et AP Thailand, autrefois symboles de la prospérité du secteur, ont dû revoir leurs objectifs de vente à la baisse, une confession implicite des difficultés rencontrées.
Érosion du pouvoir d’achat
Le ralentissement économique, conjugué à une inflation persistante, réduit la capacité des ménages à investir dans l’immobilier, un cercle vicieux qui étouffe la demande. Les données de la Banque de Thaïlande révèlent que le taux d’endettement des ménages a atteint 90,5% du PIB au quatrième trimestre 2024, un niveau historiquement élevé qui limite considérablement la capacité d’emprunt pour de nouveaux achats immobiliers.
L’indice de confiance des consommateurs, publié par l’Université de la Chambre de Commerce Thaïlandaise, a également enregistré une baisse continue au cours des derniers mois, un indicateur supplémentaire de la fragilité de la demande intérieure.
Impact persistant de la COVID-19
La pandémie a durablement affecté le secteur du tourisme, un pilier de l’économie thaïlandaise, entraînant une diminution de la demande de logements touristiques et de résidences secondaires. Les arrivées de touristes internationaux ont chuté de 70% en 2024 par rapport aux niveaux pré-pandémiques, selon le ministère du Tourisme et des Sports, affectant directement les revenus locatifs et la rentabilité des investissements immobiliers, en particulier dans les zones touristiques comme Phuket et Koh Samui.
L’impact de la pandémie de la COVID-19 sur l’immobilier en Thaïlande continue de se faire sentir, avec des répercussions durables sur l’ensemble du secteur.
Taux d’intérêt élevés
La politique monétaire restrictive de la Banque de Thaïlande, visant à maîtriser l’inflation, a entraîné une hausse des taux d’intérêt, renchérissant le coût du crédit immobilier et freinant la demande. Le taux d’intérêt préférentiel minimum (Minimum Lending Rate – MLR) des banques commerciales a augmenté de 1,5% depuis début 2024, impactant significativement les remboursements hypothécaires et décourageant les nouveaux emprunteurs, un frein supplémentaire à la reprise du marché.
Tableau comparatif des crises : leçons du passé et défis du présent
| Crise | Causes principales | Ampleur (contraction du PIB) | Impact sectoriel | Mesures réglementaires notables |
|---|---|---|---|---|
| 1997 | Attaques spéculatives sur le baht, dette extérieure élevée | -10,8% | Secteur financier, immobilier, construction | Dévaluation du baht, fermeture de sociétés financières, création de la Thai Asset Management Corporation (TAMC) |
| 2008 | Crise financière mondiale, contraction du commerce international | -2,2% | Commerce international, tourisme | Plans de relance budgétaire (stimulus packages), baisse des taux d’intérêt, mesures de soutien aux PME |
| Actuelle (2025) | Surproduction, baisse du pouvoir d’achat, COVID-19, taux d’intérêt élevés | Prévision : -3% à -5% | Immobilier, tourisme, secteur bancaire | Plans de prêts à taux préférentiels, réduction des frais de transfert et d’enregistrement, assouplissement temporaire des règles hypothécaires, création d’un fonds de stabilisation du marché obligataire immobilier |
Comme le montre ce tableau, la Thaïlande est confrontée à un défi d’investissement après la crise financière de 1997 qui présente des similitudes avec la situation actuelle, bien que les
