Acquérir un condo en Thaïlande ou détenir un bail de longue durée (lease 30 ans) engage le propriétaire dans un système fiscal foncier que beaucoup d’expatriés français découvrent après la transaction, parfois en recevant un avis de taxation rétroactif. Le Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), entré en vigueur en 2020, a profondément restructuré la fiscalité immobilière thaïe : il a remplacé les anciennes House and Land Tax et Local Development Tax par un impôt unique, calculé sur la valeur officielle du bien et collecté par les municipalités.

Cet article décrit les taux, les exonérations, les droits de transfert lors de l’achat, la withholding tax à la revente, et les pièges propres aux non-résidents.

Disclaimer renforcé. La fiscalité immobilière thaïe relève d’un mille-feuille de textes (Treasury, Revenue Department, arrêtés municipaux) et a connu des allègements temporaires liés au Covid (2020-2022) puis des ajustements en 2023 et 2025. Cet article ne remplace pas un avocat thaïlandais ni un expert-comptable. Les valeurs officielles (appraisal value) sont mises à jour tous les 4 ans par le Treasury Department et peuvent diverger de la valeur de marché.

1. Le Land and Building Tax Act 2562 : architecture générale

Le LBT taxe annuellement la valeur officielle (assessed value, ratchaphasadi) du foncier et des bâtiments, telle que publiée par le Treasury Department. Cette valeur est généralement inférieure à la valeur de marché (souvent 60 à 80%).

Quatre catégories de biens :

1. Agricole : taux progressif 0,01% à 0,1%.
2. Résidentiel : taux progressif 0,02% à 0,1%.
3. Commercial / autre usage : 0,3% à 0,7%.
4. Terrain non utilisé : 0,3% augmenté de +0,3% tous les 3 ans (pénalité jusqu’à 3% maxi).

Le contribuable est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour un étranger détenteur d’un condo, c’est lui qui reçoit l’avis. Pour un bail emphytéotique (lease 30 ans), c’est le propriétaire foncier thaï — mais le contrat de lease prévoit souvent un transfert de la charge au locataire.

2. Taux applicables au condo détenu par un étranger

Pour un Français propriétaire d’un condominium (cas le plus fréquent), le bien est classé résidentiel. Le taux dépend de la valeur officielle :

• 0 à 50 millions THB : 0,02%
• 50 à 75 millions THB : 0,03%
• 75 à 100 millions THB : 0,05%
• >100 millions THB : 0,1%

Exemple concret. Un condo Sukhumvit acheté 8 millions THB (valeur officielle Treasury : 6 MTHB) :

• Taux : 0,02%
• Tax annuel : 6 000 000 × 0,02% = 1 200 THB/an (~30 €).

Pour un penthouse Sathorn valeur officielle 60 MTHB :

• Tax : (50M × 0,02%) + (10M × 0,03%) = 10 000 + 3 000 = 13 000 THB/an (~350 €).

C’est faible comparé à la taxe foncière française, mais loin d’être négligeable sur les biens haut de gamme.

3. Exonération résidence principale

Si le condo est votre résidence principale enregistrée (yellow Tabien Baan ou nom au livre bleu pour conjoint thaï), une exonération s’applique sur les premiers 50 millions THB de valeur officielle, à condition d’être enregistré au registre du domicile (Tabien Baan) du bien.

Conditions cumulatives :

• Détention en pleine propriété (freehold) au nom du contribuable.
• Inscription au Tabien Baan jaune (livret de résidence pour étrangers) délivré par le Khet Office.
• Usage exclusif d’habitation (pas de Airbnb commercial, pas de bureau enregistré).

Conséquence. Pour 95 % des propriétaires français d’un condo Bangkok / Phuket / Chiang Mai sous 50 MTHB, la tax effective tombe à 0 s’ils ont fait leur Tabien Baan jaune. Beaucoup l’ignorent et payent la totalité.

Voir notre guide Acheter un condo en Thaïlande quand on est étranger pour la procédure d’inscription.

4. Taxe d’enseigne (Signboard Tax)

Pour rappel, si vous louez votre condo via une enseigne visible (rare en résidentiel mais fréquent pour les villas Phuket en location vacances), une Signboard Tax s’applique :

• Calculée sur la surface et la langue de l’enseigne.
• Tarif minimal 200 THB/an, plus élevé pour les enseignes en thaï uniquement.
• Déclaration en mars chaque année.

5. Droits de transfert et taxes lors de l’achat

L’achat d’un condo génère plusieurs prélèvements payés au Land Office le jour du transfert :

• Transfer fee : 2% de la valeur officielle (split souvent 50/50 acheteur/vendeur, négociable).
• Specific Business Tax (SBT) : 3,3% si le vendeur détient depuis moins de 5 ans (sauf exonérations).
• Stamp duty : 0,5% si SBT non applicable.
• Withholding tax : variable selon que le vendeur est personne physique ou morale (voir §6).

Pour un acheteur français primo-accédant, la pratique de marché courante : acheteur paie 1% du transfer fee + stamp duty, vendeur paie 1% + SBT/withholding. Toujours vérifier dans le SPA (Sale and Purchase Agreement).

6. Withholding tax à la revente

Quand vous revendez, le Land Office prélève à la source un Personal Income Tax (PIT) sur la plus-value présumée :

• Calcul progressif basé sur la durée de détention et la valeur officielle.
• Barème PIT thaï 0% à 35%.
• Pour une détention longue (>5 ans), abattement de 50% sur la base imposable.
• Le calcul se fait sur la valeur officielle, pas sur le prix de vente réel.

Exemple. Vente après 8 ans d’un condo valeur officielle 6 MTHB acheté 5 MTHB :

• Base imposable après abattement détention : ~50% × 6M = 3M.
• Application du barème PIT progressif → ~150 000 à 250 000 THB de WHT.
• Cette WHT est finale pour un non-résident fiscal thaï qui n’a pas d’autre revenu thaï.

Pour le résident fiscal français (statut conservé), la plus-value est aussi déclarable en France au titre des plus-values immobilières des non-résidents (article 244 bis A CGI) : taux 19% IR + 17,2% prélèvements sociaux, sauf exonérations conventionnelles. La convention FR-TH 1974 permet généralement un crédit d’impôt pour éviter la double imposition. Voir Fiscalité du retraité français en Thaïlande.

7. Calendrier de paiement

Le LBT suit un calendrier annuel précis :

• Janvier : envoi de l’avis (notice of assessment) par la municipalité (Tessaban / Krungthep Mahanakhon pour Bangkok).
• Février-mars : période normale de paiement.
• Avril : pénalité 10% si non payé.
• Mai : pénalité 20%.
• Juin : pénalité 30%.
• Juillet et au-delà : 40% + intérêts 1%/mois.

Possibilité de paiement échelonné en 3 versements sur demande.

Le paiement se fait en personne au bureau de la municipalité (Tessaban Office) ou à Bangkok au Khet Office du district. Certaines applications bancaires thaïes (Krungsri, Bangkok Bank) permettent désormais le paiement en ligne via le code-barres figurant sur l’avis.

8. Cas particulier : les condos en société thaï

Beaucoup d’expatriés détiennent leur condo via une société thaïe à 51% capital thaï (Thai Limited Company). Dans ce cas :

• Le bien est classé commercial : taux 0,3% à 0,7% (au lieu de 0,02%-0,1%).
• Pas d’exonération résidence principale.
• Comptabilité société obligatoire, audit annuel.

Cette structure est lourde fiscalement et juridiquement risquée (proxy nominees thaï = pratique tolérée mais formellement illégale). Pour un usage personnel, le freehold direct nominatif (quota étranger 49%) reste préférable.

9. Erreurs courantes des Français propriétaires

• Ignorer le Tabien Baan jaune : pour beaucoup, la tax 50M THB tomberait à zéro avec cette simple démarche.
• Ne pas payer pendant absence en France : pénalités cumulées + intérêts, recouvrement via le Land Office si vente future.
• Confondre valeur officielle et prix d’achat : le calcul Treasury n’est pas la valeur de marché.
• Oublier de déclarer le changement d’usage : passer de résidentiel à location → reclassement commercial → taux x10.
• Sous-estimer la WHT à la revente : prévoir 150 000 à 500 000 THB selon montant et détention.
• Compter sur la prescription : pas de prescription tant que le bien existe, recouvrement possible plusieurs années plus tard.

10. Comparaison rapide France-Thaïlande

Élément	France	Thaïlande
Taxe foncière annuelle	~1 à 3% valeur locative cadastrale	0,02 à 0,1% valeur officielle
Taxe d’habitation	Supprimée résidence principale	N/A
Droits d’enregistrement achat	5,8% (frais notaire 7-8%)	2% transfer + 0,5%-3,3% selon cas
Plus-value à la revente	19% IR + 17,2% PS, abattement 22 ans	WHT progressif au Land Office
Centre de gestion	Trésor public, DDFiP	Treasury, Land Office, Tessaban

Globalement, la Thaïlande reste fiscalement bien plus légère sur la propriété résidentielle qu’un investissement français équivalent — à condition d’activer les exonérations et de bien gérer la WHT à la revente.

Pour aller plus loin

• Acheter un condo en Thaïlande quand on est étranger — quota 49%, freehold, leasehold.
• Fiscalité du retraité français en Thaïlande : convention 1974 — articulation FR-TH.
• Réforme fiscale thaïlandaise 2024-2026 — Por 161 et revenus rapatriés.

Le système thaï paraît simple sur le papier ; il l’est moins dans son application municipale. Un avocat local référencé par l’ambassade et un comptable thaï bilingue restent les deux meilleurs investissements la première année.

Sources

• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), Royal Gazette.
• Treasury Department of Thailand — appraisal values.
• Revenue Department, sections withholding tax immobilier.
• Bangkok Metropolitan Administration (BMA) — Local Tax Division.
• Ambassade de France à Bangkok, Service consulaire — fiches Notariat.
• BOFiP BOI-INT-CVB-THA — convention fiscale FR-TH 1974.